考虑到中国目前面临的冠状病毒爆发的问题,我们将从这些情况下经济的不确定性,以及中国经济可能受到的影响出发进行谈论。

冠状病毒的爆发对确定中国国内生产总值(GDP)可能发生的变化以及对房地产市场的影响非常重要。在这篇研究论文中,我们的预测发现,早期阶段的房地产衰退将达到2%的水平(根据我们的压力测试结果)。国内生产总值将下降1.25%。我们在不确定性的主题下解释了这些结果。

回顾S.A.R.S2002 – 2004

2002年中国爆发了严重急性呼吸系统综合症。这导致了中国房地产市场的严重低迷。见下文:

根据图1所显示的所有房地产活动的增长率指数。房地产市场在2001年达到约11%的峰值。到2003年初,第一次疫情在广东出现。到2003年6月,S.A.R.S.病例总数达到8000例。到2004年,中国房地产市场的所有活动下降到6%,在随后的复苏之前下降了5%。

背景

冠状病毒为经济带来了非常大的不确定性。不确定因素的全面影响才刚刚开始。本研究旨在:(1)提供对宏观经济不确定性的理解;(2)评估为什么它在经济学中很重要;(3)研究不确定性如何影响重要指标,如实际国内生产总值增长率和商品房地产市场;(4)对这些重要指标进行预测。自病毒爆发以来,经济前景仍然不确定,企业生活在“不确定时期”的保护伞下,因此在不确定情况下衡量经济指标变得越来越重要。

什么是经济不确定性

宏观经济不确定性现象是一个非常重要的问题,因为不确定性通过各种渠道影响经济,包括:(1)家庭,对未来不确定的人停止消费,因此整体消费减少;(2)各公司采取“观望”政策,推迟进入新的市场,致使生产力和投资追求的下降;(3)在金融机构中,不确定性导致风险溢价的增加,从而影响企业和个人的信贷成本。因此,任何对经济发展的干扰都必须得到解决,通过衡量不确定性并确定其来源,我们将处于更有利的地位,以便作出更好的决定。

量宏观经济不确定性

衡量经济不确定性的科学方法有很多种。我们使用了一种叫做脉冲响应函数的技术,简单来说,就是测量一种经济冲击,比如冠状病毒,以及这种冲击如何改变经济格局,比如国内生产总值(GDP)和商业房地产指数(一个用来衡量商业投资性房地产表现的指数)。衡量标准分为两部分——冲击的强度和经济恢复正常状态所需的时间。在后续的研究论文中,我们将以城市为单位甚至以地区为单位提供办公、零售和工业货栈的个别预测,但这里,我们将提供一个中国概况的快速预览。

病毒对中国GDP的影响 

在上面的图2中,我们展示了我们对冠状病毒如何影响GDP的早期预测。图中蓝色实线表示利益曲线。这条线显示了病毒的影响和经济恢复到正常状态的时间长度。这里,我们衡量的是影响(百分比变化)和经济复苏的时间长度。时间以季度为单位。我们认为经济冲击是暂时的,而不是永久性的。我们显示了在第一季度(一季度代表3个月),影响将是GDP下降0.5%。到第2季度,其影响将为GDP下降1.25%。当然,这是假设政府能够控制病毒。在第3季度,经济开始复苏过程,然后在第5季度恢复到病毒爆发前的水平。这些结果考虑了来自其他国家影响中国房地产市场的外部因素,并假设他们能够遏制病毒,使冲击仍然是暂时的。

病毒对中国房地产市场的影响

图3显示了我们对中国商业房地产市场受冠状病毒影响的预测。我们可以看到第一季度有一个直接的下降,第二季度的影响最大。该指数显示,所有与商业房地产相关的活动减少了2%。这意味着租赁增长速度会慢得多——对于那些在房地产市场持有投资组合的人来说,这是衡量商业房地产市场的一个非常重要的指标。我们将在以后的研究中以城市和地区为单位说明这一点。

从不确定性的角度来讨论冠状病毒是很重要的,因为没有人知道这种病毒会持续多久。为了进行预测,我们经常使用不确定度来说明我们的发现。在未来,我们将提供更详细的商业和住宅房地产市场预测。

Victor Chukwuemeka 博士(主任)

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