我们关注的重点是与房地产金融产品直接相关的租金增长。我们用到了私人住宅租金增长指数,这是一个衡量所有私人出租资产每年价格变化的指标。

这包括了所有的租金,无论是新租金还是续租租金。本文索引使用了从各种来源收集的管理数据,用以创建租金增长系列图表。提供该数据的机构使用的是租赁人员收集到的特定时期内私人房东的租金价格。结论是,截至2020年2月,前12个月里所有地区的综合增长率均为1.4%。由于冠状病毒危机,我们的预测不像去年这个时候预测的那么乐观。我们的大多数经济指标均已降低,我们将在本报告的稍后部分说明我们的预测。

英国地区历史

自2016年以来,英国的租赁市场已经放缓,而这次的低迷主要也归因于伦敦的低迷。自2018年以来,所有地区的租金都在持续增长,其中伦敦是导致房价上涨的主要原因。参见图1。

Figure 1

图1显示了伦敦和英国其他地区的租金增长率。价格从每年2月起开始计算。自2014年2月,伦敦和英国其他地区的租金增长率都开始了上升。在2016年2月之后不久,伦敦的增长率达到峰值3.8%,随后开始下降。其余地区的房价则继续上涨,直到2017年初才开始下跌,下跌过程一直持续到2018年2月。此后伦敦的增长率开始回复,其它地区也紧随其后。

英国名义租金增长预测

我们使用的经济驱动因素是按实际建模的(将通货膨胀纳入我们的计算)。我们的目标是预测租金增长,并在必要时解释得出结果的原因。这些地区是政府经济区域,我们使用了国家统计局(ONS)截至2019年底的历史增长率数据。所有的经济驱动力都来自牛津经济学。下面,我们图形化地演示了这9个区域的结果。我们的租金增长结果显示了从2020年到2024年的预测,我们还计算了这一区间的同比预测。我们使用的经济驱动力与之前的相同:房价;就业水平;实际可支配收入;以前的租金增长率;人口;总增加值(GVA,可用于预估GDP);还有房屋竣工数也是我们的一个供应指标,其中包含了该地区已建成的新住宅。

我们的结果发现,到2020年,东米德兰兹郡的年增长率将达到最高值2.4%,而此时东北地区的增长率最低。到2024年,东北地区将难以保持高于0.5%的增长率,而伦敦在接下来的五年中将继续保持稳定增长。下表1简要总结了我们对2020 – 2024年的预测。

表 1

图表

大伦敦

自2018年初以来,伦敦的租金价格一直在稳定上涨,而且这种上升趋势还将持续下去,但不会像许多人所认为的那样强劲。住房短缺导致了租金的上涨。此外,监管的加强和税收的增加也让房东们彻底离开了这个行业。伦敦的负担能力问题也是我们计算时要考虑的一个因素。在未来的几个月内冠状病毒也会成为一个影响因素,以及由于GDP预测在很大程度上被下调了4.5%-5%(我们在预测中考虑了这些点),我们预测未来两年内的增长率将低于预期,并且随着房地产活动水平的提高,伦敦地区的增长率应在2022年至2024年之间恢复到较高水平。

东南部

在英国脱欧公投后不久,这一地区基本上被视为最有增长潜力的地区。东南部更高的就业率和繁荣程度被认为是决定租金增长市场的一个重要因素。现在经济前景不乐观,企业也面临压力,我们的预测是未来几年经济将保持稳定增长。随着住房建设项目的签署和实施,供应问题的根源将不会消除,相反,它将延缓租金的进一步上涨。由于各种不确定性仍然围绕着英国脱欧,该地区面临着各种各样的挑战,因为谈判并没有开始,更没有结束。东南部这一强劲的经济区域目前呈现出了不确定性,如果发生重大变化,我们将重新审视我们的预测并进行相应的更新。

东部

就像对英国南部地区的预测一样,英过东部的租金将会逐年下降。就业市场的混乱,以及消费者信心的减弱,在很大程度上都可以解释上述预测。这将对物价产生直接影响,我们预计此后活动将减少。冠状病毒的时间跨度将成为个人可支配收入的一个决定性因素。在短时间内,我们会看到经济复苏更快地到来,尽管经济将会付出巨大的代价。然而,长时间内,疫情将会对个人的财务状况产生更大的影响,这意味着租金增长也会受到更大的影响。不过,我们预计市场将在未来几年内复苏,2023年的年增长率将可以达到1.8%。

西南部

西南地区是英国发展最快的地区之一。该地区的高生产力水平是这种稳定增长的主要因素,而且与许多地区相比,西南地区的生活质量更高,我们预计未来几年内其增长前景将更高且更稳定。人口规模和强劲的住房市场是该地区年轻专业人员聚集的主要体现。在过去的几年中,伦敦地区的许多人已经开始转向价格更便宜的住宅。2019年12月实际租金同比增长2.2%,我们预测2020年这一数值略低,为1.9%。我们仍然预期该地区的经济会稳步增长,2023年及2024年的年增长率分别为1.8%及1.5。

东米德兰兹郡

东米德兰兹郡在2019年租金增长强劲,到12月同比增长2.1%。这一地区的房价上涨起了带头作用,而且这种增长还伴随着租金的上涨。调查显示,该地区的中等收入者越来越难以负担私人房租——这一群体通常决定了房租的承受能力。那里也有着越来越多的需求更迫切的职工,如教师和护理人员,他们属于这一阶层,并且没有能力租房子。但是,我们的预测是由其他因素决定的,我们将继续关注东米德兰兹地区持续的经济繁荣以及未来几年房价的上涨。

西米德兰兹郡

西米德兰兹郡的整体前景是,未来几年私人出租将稳步增长。截至2019年12月,该地区的年同比增长率为1.3%,在考虑了已修订的GDP增长前景后,其未来几年的增长率将保持稳定。随着需求的增长,该地区的城市生活部门正变得越来越不受欢迎。交通系统提高了租赁市场的表现,并且随着2号高速铁路的临近,人们对租金的需求增加了。我们预计伯明翰等地区的增长将更为显着,通往伦敦的交通运输线路将推动这一趋势,这将成为该地区需求增长的主要原因。

西北部

该地区房价增长放缓,但这并不意味着房价会下降。该地区房价将保持适度增长,同时租金增长也应如此。曼彻斯特和利物浦被视为具有强劲增长潜力的地区,然而,我们修正后的增长预测可能会显示,在危机结束后,这两个地区受冠状病毒的影响最大。这导致我们对该地区的预测较为不乐观。

东北部

我们仍然认为,在整个5年的预测中,东北地区的租金价格增速将低于其他地区。其房屋价格通常较低,人们也可以负担得起,但东北部地区的经济前景不如南部地区。尽管如此,近年来该地区的生产率、实际收入和就业前景都有所改善,而且有迹象表明,以知识为基础的初创企业有所增加。该地区面积最小,有250万居民,对租赁物业的需求仍在健康增长。尽管有一些总体增长的积极迹象,但该地区在短期内很可能不会经历与南部地区同等水平的增长,特别是考虑到冠状病毒影响后的修正预测。

约克郡和亨伯赛德

到2019年底,约克郡和亨伯赛德的年同比增长率为1.9%,并且在整个5年的预测中,这一正增长率将可以保持下去。富裕的约克郡城镇将继续吸引个人,在此基础上租金将上涨。该地区的一个吸引人的地方是生活质量更好,许多家庭将被此吸引,还有便利的设施和良好的学校。这些因素,加上经济适用房,已迅速成为那些希望从伦敦等地区迁出并可能缩减为更适中住房的人的吸引之处。我们的预测显示,整个预测期间租金将稳定增长1.4%至1.8%。

相关性和经济驱动因素

在我们的这一部分分析中,我们解释了不同经济指标之间的相关性(关联/关系的强度),这些指标可用于解释我们的租金增长数字。这意味着我们可以解释:房价的变化在多大程度上反映了租金增长数据。在下面的表2中,有着从+1到-1的数字,接近+1的数字表示相关系较强——如+1代表着房价每年的变化可以充分说明租金增长的变化。接近-1的数字表示房价的变化与租金的增长没有很大关系,也根本无法解释增长率。我们的表2如下所示。

表 2

我们在表2中列出了通常的经济驱动因素,其中还包含了两个最终的经济解释,Rent L1和Rent L2。这些经济指标是以前的租金增长率。租金1(Rent L1)是去年的增长率,而租金2(Rent L2)是前年(两年前)的增长率。在所有经济驱动因素/指标中,我们衡量了它们与每个地区名义租金增长率之间相关性的强弱。

结果表明,房价变化对住宅租金增长数字的影响最大。例如,西米德兰兹郡和英格兰东部地区分别显示出0.58和0.53的强相关性。这表明房价是租金增长的一个重要驱动力。就业在南部地区很重要,但在英格兰北部则不然。例如,大伦敦的就业人数显示出与租金的强相关性——0.57的数据,这意味着就业是该地区租金增长的重要驱动力,可以解释为,越来越多租户对租金的可负担性不断提高。而西北地区就业的相关性为-0.01,东北地区为-0.13,因此就业并不是租金增长的重要解释(尽管这仍然是决定租金增长的因素)。

除西北和东北地区外,房屋竣工与所有地区的租金增长都有密切关系,但是,实际收入数据并未在所有地区中提供如此有力的说明。尽管这仍然是一个因素,但它不像房价上涨那样是一个强有力的解释。最后,前些年的租金增长似乎是预测未来租金增长的决定性因素。除东米德兰兹郡,约克郡和亨伯赛德以外,两年前的增长率总体上不如前一年那么强劲。

Victor Chukwuemeka 博士(主任)

分类: Research

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