2020年是全球企业整合的一年,也是全球企业因新冠疫情而大多持“观望”态度的一年。这严重影响了欧洲商业地产的行情,特别是写字楼和零售业地产。

另一方面,许多城市的工业仓储地产相对稳定,并没有受到下滑趋势的影响。甚至,由于消费者行为的改变,网络购物量的增加导致一些城市的工业仓储需求增长,仓库租金因此出现了一些明显的上升。这与零售业形成鲜明的对比,由于商业街的客流量不活跃,零售业地产的增长率则大幅下滑。

在将“新冠疫情”数据纳入到我们的模型之后,我们曾重新预测了2020年5月的租金增长前景。现在我们可以自信地说,我们的预测总体准确度很高,误差仅在0.5%的范围内——对于参考我们的预测进行决策的客户来说,这是一个非常好的消息。考虑到欧洲投资量的减少,我们对收益率也曾做过重新预测。同样地,对比实际数据和我们的预测,我们得出的结果非常准确。

写字楼

租金增长预测在很大程度上取决于企业行为的变化。自2019年底到2020年的现在,写字楼的租金出现大幅下降或是零增长。仅有英国的写字楼(伦敦的西区和市中心除外)租金有所上涨。随着许多人居家办公,许多城市的写字楼似乎成了多余的空间。等到2021年初情况变得更清晰时,我们将提供写字楼租金增长的最新数据。图1是2019 – 2020年欧洲写字楼租金波动的排行榜。

图1

从图1中我们可以看到2019 – 2020年写字楼租金的行情趋势。蓝线所示的是2019 – 2020年底的写字楼租金波动百分比,并与棕线所示的2018 – 2019年同期进行对比。我们可以看到,奥斯陆在2019 – 2020年的波动百分比达15%之多,即,奥斯陆2019年的租金增长率为8.5%正增长,而到2020年为则6.9%负增长,波动幅度为15.4%。相比之下,2018 – 2019年底,奥斯陆的波动幅度仅为2.5%。总体来说,由于几乎所有城市的写字楼租金行情均景气,这些波动的方向都是下行的。

零售业地产

零售业地产也在下滑,许多零售业的租金增长率大幅下降,但预计在2021年会出现反弹。由于欧洲各地仍在执行的“居家令”(例如,在2020年12月14日笔者撰写本文之时,德国再次宣布“封城”),网络购物已经成为消费者行为转变的趋势。零售业地产的表现将在很大程度上取决于新冠病毒疫苗的进度。目前欧洲各地已开始进行疫苗接种工作,我们将会把这一点纳入到在2021年初我们对零售业地产和工业地产的预测中。

图2

从图2的“波动幅度”排行榜,我们可以看出新冠疫情对零售业地产的影响。波动最大的是雅典,2019 – 2020年,租金行情下滑了28.7%。相比之下,雅典2018 – 2019年的波动幅度为9.3%。值得注意的是,曼彻斯特、利兹、伦敦西区、伦敦金融城、巴黎中心和巴塞罗那也都出现了严重的下滑,而这些城市或区域在2018 – 2019年期间的租金增长率无任何波动(显示为0%)。虽然蓝线所示的均为向下波动,但我们并未标出棕线所示的2018 – 2019年期间的波动方向(正或负),我们只是简单地展示了变化,以比较两个时期的稳定性。

工业地产

工业仓储地产则得益于零售业格局的变化。随着越来越多的零售实体将商品转移至线上销售,对仓库空间的需求将越来越大,从而导致了更高的仓库租用率。工业地产部门将会密切关注实体零售业的动向,同时关注政府政策。这是因为,政府的政策将极大地影响这两个地产部门的增长潜力。

图3

比较下来,工业仓储地产与前面两个行业地产的不同之处清晰可见——蓝线和棕线的差距更小。这表明2019 – 2020年和2018 – 2019年这两个时间段的波动都不大,也就是说,该行业的情况要稳定得多,并且这样的局面可能会持续到2021年。不过,对某些城市而言(例如赫尔辛基和里昂),与写字楼和零售业地产相比,工业仓储地产在2018 – 2019年的波动大于2019 – 2020年的。

显然,就目前看来,在2021年,工业仓储地产看起来是一个更稳定的投资渠道。不过,在未来几个月中,随着新冠病毒疫苗的推出,商业地产各领域的前景很大程度上取决于政府的各种举措。对许多城市而言,如果一切进展顺利,2021年似乎会是反弹的一年。但是,至少仍然要到2022年才能恢复到正常的水平,尤其是对写字楼和零售业地产领域来说。

Victor Chukwuemeka 博士(主任)

分类: Research

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