在这份研究报告中,我们对欧洲15大城市在2020年的写字楼租金增长率和收入回报(收益率)进行了预测,并对在2020年至2024年之间的平均年增长率进行预测。我们所有的预测数字都用百分比表示。

尽管英国脱欧后欧洲的新格局问题以及重建贸易协定的问题都还有待解决,但写字楼的租金增长对投资者来说仍然是仍是十分重要的关注领域。我们的研究追踪了50个欧洲城市,然后列出了15个增长率最快的城市。我们将研究的精力集中在“顶级”写字楼市场上。

我们将顶级写字楼的租金定义为:理想中的写字楼单元每月可收取公开市场上的最高租金(按平方米计)。该写字楼单元本身必须具有最高的质量,并且应当位于当地租赁市场的最佳位置。我们将顶级收益率定义为:在该区域的黄金地段内,具有最高质量规格的房地产的收益率。该地产应以当时市场租金的100%价格出租给蓝筹租户,租赁期限通常是该市场内优质地产的租赁期限。收益率应反映的是投资者得到的净收入,即以净收入除以总资本价值加上预期购置成本得到的百分比。

我们列出了欧洲排名前15的城市,因为投资者会寻求多元的投资组合,而不是只关注单一地区里的城市,例如仅德国的城市。许多投资者将会关注未来五年的GDP增长周期,从而选择自己的投资组合。我们首先重点介绍了2020年租金增长最快的15个城市,然后以2020年至2024年的5年平均年增长率来预测15个增长最快的城市。图1为2020年增长率的预测,图2为接下来5年的年增长率预测。

图1

我们的计算使用的数据包括写字楼的就业人数和实际GDP。我们在计算中还考虑到了过去的增长率的影响。我们主要关注百分比的变化,而不是实际数据的变化,因为时间段内的百分比变化可以更好地预测增长率的变化。在我们得出的结果中,布加勒斯特位居榜首,该城市2020年的写字楼租金增长预期最高,达到了4.5%,这是因为罗马尼亚目前正进入其经济周期的后期阶段,而且仍在增长。有趣的是,报告中的15个城市中有6个在英国——格拉斯哥、伦敦西区、爱丁堡、利兹、曼彻斯特和伯明翰。

五年平均增长率预测(2020 – 2024

在图2中,我们介绍了5年平均年增长率预测中排名前15位的欧洲城市。时间段是2020年到2024年之间。

图2

增长最快的两个城市在英国,分别是利兹(4.4%)和格拉斯哥(3.6%)。爱丁堡以3.2%的增长率位居英国城市第五名。布加勒斯特虽然被预测为2020年欧洲增长最快的城市,但其2020年至2024年写字楼租金的平均年增长率预测为3.2%。

欧洲的经济增长与写字楼的就业人数

要能更好地阐述欧洲顶级写字楼的租金增长率情况,我们有必要列出欧洲的GDP和写字楼就业人数的增长率。下面的图3和图4显示了50个欧洲城市的GDP综合增长率。其中的红色虚线为趋势线,表明的是GDP增长和写字楼就业人数变化的移动均值。

图3

自2012年金融危机结束以来,欧洲的GDP增长率以温和态势逐年增长。2017年之后的下跌,在一定程度上可以解读为2016年公投后英国脱欧导致的投资者信心下降。我们对欧元区的预测应该在1.5%左右,然而,到目前为止,一系列广泛数据显示欧洲写字楼租赁市场的健康发展,从而表明欧洲城市仍然是投资者青睐的投资目的地。

图4

与GDP增长数据一样,写字楼就业人数也是写字楼租赁市场表现的有效经济指标。2014年是写字楼就业人数的高峰,随后逐渐下降。这里之所以要列出写字楼的就业人数情况,是因为在我们的预测报告中它是租金增长的主要经济驱动力。如图所示,强劲的写字楼就业人数以及GDP数据增强了投资者对写字楼租赁市场的信心,尤其是对处于健康投资状态的黄金写字楼市场。

单个城市(历史增长和预测)

下面,我们用图形来阐述这15个欧洲城市的增长率预测。蓝色实线表示历史增长率,橙色虚线表示未来预测。

布加勒斯特

在我们的分析中,布加勒斯特是欧洲租金增长最快的城市。该城市今年至今的投资市场交易量与2019年同期(年初至4月份)的交易量相同,达到了大约1.2亿欧元。预计到今年年底,这一数字将增长5倍。2019年,罗马尼亚的国内生产总值持续增长,我们预计其将继续增长,但速度会放缓。新冠病毒疫情对房地产市场的影响取决于政府的干预措施以及政府如何回应公众的忧虑。在债务规模远低于金融危机等经济困难时期的情况下,我们应该对当前市场保持乐观,但是仍然需要仔细观察市场,并希望市场的流动性能维持目前的水平。

格拉斯哥

格拉斯哥租金增长率较高的主要原因之一是其缺乏优质的租赁空间。这种供应问题导致了写字楼租金的上涨。2019年,市场上出现了一些强劲的交易,一些高端企业瞄准了主要上市公司。占据高端写字楼场所的最主要部门来自银行业,许多银行将部分办公场所迁到了苏格兰。格拉斯哥目前仍然有在建的高端写字楼,全市的总体使用率约为85%,大部分的开发都位于市中心的有利地理位置,这对企业和房东来说都是好消息。

赫尔辛基

在整个欧洲,写字楼租金普遍都在上涨,与此同时,经济也在广泛增长。办公空间的供求关系是租金增长的主要因素。然而,自2010年以来,虽然许多城市的写字楼空置率都在下降,但赫尔辛基似乎没有出现类似情况,其写字楼的空置率反而是在上升。然而,由于最近对办公空间需求回升,我们预计租金从2021年开始增长。相应的,开发新写字楼的需求也在增加。随之而来的是更低的利率,这对投资者来说是有吸引力的,虽说这并不能直接带来更高的租金收益率。

伦敦西区

鉴于伦敦西区的写字楼租赁业务如此强劲,加之写字楼供应水平较低,预计伦敦西区今年和未来5年的租金将出现增长。对新冠病毒疫情的防控可能是至关重要的,因为这将表明脱欧的成功过渡。另外,由于伦敦是中心商业城市,新冠这一因素也变得很重要。另一个重要问题是英国通过 “等效法”的方式进入金融市场,而如果这一比例有所下降,那么我们可能会降低对该地区的5年期预测。

爱丁堡

在苏格兰,爱丁堡与格拉斯哥处于同等重要的地位,除了2019年外,爱丁堡近年来的租金增长率都有所提高。我们预计爱丁堡将在未来几年出现增长期,因为爱丁堡将面临一个主要的供应问题,这将带来租金增长动力。爱丁堡的发展有限,随着需求的增加,租金价格上涨,这使得爱丁堡在欧洲租金增长的阶梯上走得更远。

利兹

我们预计以利兹为首的约克郡地区的高档写字楼租赁行业将继续获得良好的表现。2019年第四季度,该市市中心的投资额很高。在整个2019年,市场库存一直处于缺乏状态,对城市写字楼的需求也在增加,尽管英国的政治和经济形势还存在不确定性,但该地区的租金却仍在上涨。热门地区的写字楼将成为投资者青睐的目标,这在2019年表现尤为突出,并将在2020年得以延续。

布拉迪斯拉发

不出所料,布拉迪斯拉发的市中心在2019年经历了最强劲的增长,超过了内城区和外城区。斯洛伐克的GDP增长有望持续下去,相应的投资机会和人们的乐观情绪仍将继续存在。斯洛伐克的失业问题已经趋于稳定,从而增强了人们的乐观情绪。该地区在2020年将会有很多A级项目,应该会为今年带来一个健康的写字楼租金增长率。

都柏林

爱尔兰的商业地产行业受其国内外问题和商业信心的共同影响。例如,人们最初认为脱欧的问题会令投资停滞,尤其是从伦敦前往爱尔兰的投资。然而,国际公司的数量却在不断增加。这在一定程度上带来了写字楼租赁市场活动度的提升。在都柏林,由于大部分写字楼都已经竣工在用,但预期的需求仍未得到满足,因此我们在计算中也考虑了这一点。。我们预计都柏林5年内的平均年增长率为1.1%。

曼彻斯特

到目前为止,2020年曼彻斯特城市写字楼的使用率已经超过了2019年的前三个季度。主要得益于科技企业的活动不断增加,这意味着未来5年写字楼租金将实现健康的增长。在曼彻斯特,需求和供给的不平衡相对较轻。预计其2020年的租金增长率将超过2019年,并在2021年继续上涨。在所有的领域,投资者的需求都有望保持旺盛,尤其是在写字楼租赁市场领域。

马赛

马赛是一个缺乏可用办公空间的城市,该市正在等待项目开发来解决这一问题。近年来得益于欧洲经济的繁荣,需求一直存在,但供应不足,这导致了租金增长率的提高。这一增长与2019年屈指可数的高端写字楼交易形成了鲜明对比。我们对马赛2020年至2024年5年间的年增长预测为同比3.2%。

华沙

由于租用率的增加,空置率相应地有所下降,华沙的高端写字楼地产市场也因此有所增长。为满足不断增长的办公空间需求,新建写字楼将是2020年的关键,预计这些写字楼将在2021年完工。华沙写字楼的租赁市场也出现了增长,许多写字楼已经签约,满足了一定的需求。华沙的市场状况良好,有望在2021年底前达完全满足市场需求的租赁能力。

奥斯陆

奥斯陆的写字楼在2019年的前三个季度的使用率达到了相当高的水平,预计2020年的使用率至少会再增长10%。尽管空置率已经处于较低水平,但在整个2019年奥斯陆的租金仍在上涨。随着北欧三国的经济表现超过欧洲其他地区,奥斯陆有望获得一个健康增长的2020年。不过,我们预测其高端写字楼租金的增长空间可能不如2019年那么突出。我们预测其5年平均年增长率为2.9%

里昂

里昂的高档写字楼租赁市场的租金涨幅十分可观,2019年同比增长8.3%。尽管我们预测其2020年的增长率仍然为正,但是无法达到2019年的水平。里昂的写字楼地产价格是法国同级别地区(例如巴黎的同类地区)价格的一半。我们预测里昂在5年周期内的平均年增长率为3.1%。

伯明翰

伯明翰的写字楼使用率超过100万平方英尺,创造了该城市历史上的最高记录。其中大部分是甲级写字楼,剩下的则是高端顶级写字楼。在2019年,该市的可用写字楼租赁空间数量有所增加,并且随着已建成建筑的增加,供应量也增加了,这使租金的增长值得以保持在适中的水平,而非在较高的区间。伯明翰对投资者而言仍然是有吸引力的城市,这增加了其在2018年至2020年间获得的投资额。伯明翰还因吸引科技公司入驻而闻名,这极大地推动了该市的经济发展。

里斯本

里斯本写字楼今年的使用率预计将接近2018年的水平。市中心的一些写字楼库存已被转换为住宅地产。为了满足需求,新建的写字楼主要集中在西部走廊。那里正在进行的新项目将有助于解决供应问题,考虑到这一点,我们预测该地区五年期间的租金年均增长率将较为温和。

收入回报(收益率)

我们使用各种各样的经济解释来得出我们对收入(收益)结果的预测。例如,我们会考察单个城市的短期和长期利率、通货膨胀率、投资量、过往的收益率和租售比等。我们使用这些经济指标来预测投资的收益回报。在下面的图5中,我们给出了5年平均年增长率下的收入回报预测。

图5

在2019年下半年,欧洲的写字楼租赁收益率下降了约10个基点(0.1%)。令人惊讶的是,尽管英国脱欧存在诸多不确定性,伦敦仍被视为一个合适的投资地。德国城市在2019年第三季度展现了其投资的安全价值。到2020年,一些城市的高档写字楼的需求量将继续超过供应量,从而导致收益率收缩。然而,大多数主要城市将保持稳定增长。 尽管近年来整个欧洲的写字楼就业人数增长相对强劲,但随着经济发展达到产能极限,我们认为未来几年的增长会略有放缓。因此,随着经济产能的下降,企业将寻求更灵活的方法来恢复以往的生产率,包括可能采用更灵活的办公方式。我们在图5中展示了2020年至2024年的写字楼租赁市场的收益率。在这一预测中,英国有7个城市上榜。以索菲亚为首的东欧城市的5年平均值位于 前列。受成本因素的影响,欧洲高端写字楼的开发将会有所减少。

Victor Chukwuemeka 博士(主任)

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