两个月前,我们发布了对伦敦金融城和西区写字楼租金增长的预测。而现在,由于对新冠病毒疫情的影响有了更全面的认识,我们重新评估了这两个区域高端写字楼市场的行情。

对于包括中国在内的全球投资者来说,伦敦是一个重要的城市。我们当然也关注市场的信心、情绪和调查结果,但我们主要还是以我们自己的有力预测作为支撑点。自3月底开始实施强制的居家办公以来,新冠病毒疫情彻底改变了企业员工的工作方式。我们的预测结果表明, 2020年伦敦西区的高端写字楼租金将出现负增长,即下滑13.8%,而伦敦金融城的行情也将下滑8.4%。通过下面的图1和图2,我们用图表展示了我们对租金增长的预测,用蓝色和棕色表示我们修正后的租金增长情况。

图1

图2

2020年6月12日,英国宣布其4月份GDP下降20.4%,加上前一个月5.8%的降幅,表明英国经济出现了大幅收缩。这对就业造成了压力,许多大型企业宣布裁员,小企业艰难生存。英国经济主要依赖于小型企业,虽然政府在疫情期间为这些企业提供了短期支持,但从长远来看,这还不够。虽然预计疫情带来的经济冲击将是短暂的,但是由于许多人失业了,并且从国外前往伦敦的旅行仍受到限制,因此我们预测这两个区域2020年的租金增长均将出现显著下滑。

我们预计这两个区域的增长将在2021年获得修正。然而,2020年的大幅下滑将使得5年租金平均增长率的预测值大大降低(伦敦西区为0.5%,伦敦金融城为0.3%)。但是,如果不考虑2020年的高负增长率,伦敦西区在2021年的增长率为4%,而伦敦金融城同一时期的增长率为1.7%。资本化率(收益率)与我们之前的预测大致相当,并且我们预计在今年年底之前都不会有太大的变化。也就是说,只要在今年下半年或明年年初不出现第二波新冠病毒大流行,那么随着伦敦的高端写字楼租金增长恢复到正数,相关的行情有望实现快速复苏。

新的办公模式?

在过去的几个月里出现了一种强制性的新办公模式——在最新通讯技术的支持下,人们开始在家办公,而不必经常通勤到办公室。那么,这会成为未来的常态吗?平均来说,对居住在伦敦市中心之外的个人而言,在家里工作可以节省3个小时的时间,同时还可以节省交通费,外出就餐费等。而且,他们还可以在家里享受更轻松的工作环境。如果真是这样,再加上企业面临削减成本的压力,对办公空间的需求将会减弱。当然,企业仍然需要拥有一个办公场所作为与客户进行面对面联系的地点,但是,普通员工可能不需要每天都去办公室,而只是需要去参加必要的会议而已。

不过,伦敦的投资者早已投入了大量资金来升级办公室空间,以营造更友好的工作环境。许多企业在办公场所增设了游戏室,配备了厨房和观影区域等,供员工放松。与20年前相比,工作场所的环境已经变得更加友好,一些企业的员工也可能需要通过与同事互动来建立人脉。一旦政府解除了对社交接触和人员流动的限制,届时我们将重新审视租户和房东的信心和情绪。就目前而言,今年的剩余时间里,写字楼的租赁需求将会是大幅下降的。

上一次经济危机期间伦敦的租金增长情况

本小节旨在阐述伦敦是如何在之前的经济冲击下迅速复苏的。图3和图4显示了金融危机期间及之后伦敦西区和伦敦金融城的租金增长情况。

图3

图4

伦敦西区(图3)和伦敦金融城(图4)的图表显示出了相似之处。上图中的红线表示金融危机后的复苏阶段。这一点与我们对新冠病毒疫情后的预测有惊人的相似性。图表显示,复苏速度很快,而且相当明显。在金融危机后,伦敦西区之所以得以复苏,主要是因为许多公司开始拥抱新的技术,导致对办公场所的需求激增。金融中心(伦敦城)是国际活动的枢纽,虽然其写字楼的租金在危机期间出现了负增长,但是,一旦交易和信心恢复后,增长就变为了正数。

新冠病毒大流行与金融危机一样,是一次性的事件,但疫情可能会卷土重来。如果人们仍然持有去办公场所工作的态度,也就是说企业和个人并没有改变他们对于工作方式的观念,那么我们应该能够看到租金增长恢复到正常水平。但是,如果人们的工作习惯发生了改变,那么这可能会影响到需 求。而这些都将在未来几个月里得以验证。

Victor Chukwuemeka 博士(主任)

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